LMNP : Loueur en meublé non professionnel, quels sont les avantages fiscaux ?

Souvent réputée pour être fiscalement avantageux, la location meublée obéit à un statut qu’il est intéressant de connaître et de s’approprier afin de tirer le meilleur de votre investissement.

Quelles conditions réunir pour bénéficier des avantages de la fiscalité LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est applicable si :

Le logement est loué meublé au sens du Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier garnissant un logement.
L’appréciation du caractère meublé de la location ne se limite pas à la seule mise à disposition d’un lit, d’une table et de chaises. La location doit être répondre aux critères de décence induit par la fourniture d’un mobilier en nombre et qualité suffisants pour assurer au locataire le minimum d’habitabilité immédiate. Pour vous aider à rester dans les clous, l’État a mis à disposition une liste exhaustive reprenant (lien vers un article traitant de cette liste).
Les loyers LMNP n’excèdent pas les revenus globaux du foyer. Condition déterminante pour l’application Non Professionnelle du statut de Loueur Meublé (LMNP), les revenus tirés de la ou les location(s) doivent représenter moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal ou plus généralement être inférieurs à 23 000 € par an. Au-delà de ce seuil, et sous réserve d’une inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS), le statut de Loueur Meublé Non Professionnel peut être transformé en statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Le propriétaire-bailleur déclare ses revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les loyers perçus d’une location meublée ne relèvent pas des revenus fonciers.

Le choix du régime fiscal

Avantage de la location meublée, vous pouvez choisir entre 2 modes d’imposition en fonction de votre situation fiscale et du montant de vos recettes locatives :

Imposition au régime forfaitaire (appelé micro-BIC)
Imposition au régime réel.

A noter que le choix du régime d’imposition peut être modifié tous les 2 ans.

Le régime micro-BIC

Si vos revenus locatifs meublés sur l’année civile ne dépassent pas les 72 600 € (revenus LMNP 2020), vous relevez de plein droit du micro-BIC. Vous pouvez alors profiter d’un abattement de 50% sur la valeur des loyers soumis à l’impôt. En conséquence, seuls 50 % resteront taxables étant précisé que l’abattement forfaitaire est représentatif de la totalité de vos charges. Vous ne pourrez donc déduire aucun frais ou charges supplémentaires.

Ce régime est à privilégier si vos charges réelles (taxe foncière, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, amortissements…) sont inférieures au seuil de 50%.

Le régime réel simplifié appliqué au LMNP

Au-delà de 72 600 € de loyers LMNP par an, vous passez de plein droit au régime réel.

Cette option s’avère particulièrement pertinente en début d’activité locative, souvent synonyme d’une concentration des intérêts bancaires (prêt amortissable) et d’une faculté pour le contribuable de comptabiliser un amortissement en compensation de l’usure naturelle du bien loué.

La question se pose alors au propriétaire d’opter volontairement au régime réel d’imposition même si ses revenus locatifs sont inférieurs au seuil de 72 600 €/ an.

Cette solution s’avère la plupart du temps favorable au regard de la déduction totale des frais et charges supportés pour les besoins de la location, complétée par l’amortissement annuel.

Vous pouvez déduire annuellement les charges suivantes :

Les intérêts et assurances (ADI) nés de l’emprunt bancaire
Les frais de notaire (au choix amortissables ou déductibles)
Les charges de copropriété votées annuellement en assemblée
La taxe foncière
Les travaux (de remplacement et de réparation)
Les assurances de la location
Les dépenses liées à l’entretien

Une fois ces différentes charges déduites, vous obtiendrez un résultat net catégoriel. S’il est positif, on parlera de bénéfice. C’est à ce moment qu’interviennent les amortissements (H4).

En revanche, en cas de déficit, ce dernier est reporté sur les revenus bénéficiaires dans la limite de 10 années suivant celles au titre de laquelle il aura été constaté.

Les amortissements

Avantage indéniable du Loueur Meublé Non Professionnel, vous pouvez comptabiliser un amortissement annuel. Le principe de l’amortissement réside dans la compensation comptable de l’usure naturelle du logement mis en location. La durée d'amortissement est retenue sur sa durée d'utilisation. Dès lors, on dissociera la durée d’utilisation des murs du logement et la durée d’utilisation du mobilier le garnissant. Selon que le bien immobilier soit neuf ou existant, la durée d’amortissement des murs varie entre 20 et 30 ans à compter de l’acquisition. Concernant le mobilier, de neuf à existant, la durée d’amortissement s’étire de 5 à 10 ans. Chaque année, le loueur en meublé non professionnel amortit ses murs et son mobilier à raison 1/20 ème à 1/30 ème de la valeur du bâti (murs hors emprise foncière) et 1/ 5^ème à 1/10 ème de la valeur déclarée du mobilier.

La comptabilisation de l’amortissement aboutit généralement à la neutralisation complète de l’imposition des revenus locatifs après déduction préalable des charges. Le loueur en meublé non professionnel perçoit alors ses loyers dans un cadre non fiscalisé au titre de l’impôt sur le revenu mais également des prélèvements sociaux (CSG/CRDS).

Dans le cas où les amortissements annuels excèdent le montant des loyers nets de charges, le surplus d’amortissement est reportable sans limitation de durée sur les prochains exercices bénéficiaires.

A noter que l’amortissement comptable LMNP ne peut en aucun cas créer un déficit. Il ne peut qu’annuler le bénéfice sur lequel aurait été calculé l’impôt dû.

Pour conclure

Le statut LMNP est facilement accessible aux investisseurs en immobilier locatif et offre un cadre fiscal avantageux comparativement à la location traditionnelle. D’autres avantages peuvent y être adjoints, notamment ceux résidant dans la garantie des loyers et l’absence de gestion locative pour le propriétaire. Des conseillers spécialisés pourront vous accompagner dans vos recherches.

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