Tout savoir sur l’investissement EHPAD

Qu’est-ce que l’EHPAD ?

Avant d’investir dans quoi que ce soit, plus prudent est de savoir que quoi on parle. Définissons ce que représente l’EHPAD. Le signe EHPAD signifie Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (également connu sous la dénomination Maison de retraite). Cet établissement est dédié à l'accueil des personnes âgées de plus de 60 ans qui ne peuvent plus être maintenues à domicile et qui sont en situation de perte d'autonomie physique et/ou psychique. Les EHPAD ont donc pour mission d'accompagner les personnes fragiles et vulnérables et de préserver leur autonomie par une prise en charge globale comprenant l'hébergement, la restauration, l'animation et le soin.

Investir en EHPAD consiste alors à acheter une chambre au sein d’une résidence médicalisée accueillant des personnes âgées dépendantes. La chambre est ensuite louée, non pas à son occupant, mais à un gestionnaire au moyen d’un bail à long terme (de 9 à 12 ans).

Le marché des résidences médicalisées ou EHPAD, est à ne pas confondre avec celui des résidences seniors qui sont les maisons de retraite.

Qu’est-ce que l’investissement en EHPAD ?

Un brin de finance

L’EHPAD est un investissement permettant de répondre aux objectifs patrimoniaux. Toutefois il est important de rester très vigilant pour éviter de prendre le moindre risque inutile. Ce placement est technique et doit être proposé par des spécialistes.

Un brin de démographie

Il faut prendre en compte le vieillissement certain de la population Française pour comprendre l’intérêt de cet investissement.

Selon les derniers chiffres de l’INSEE, entre 2005 et 2050 la population des plus de 65 ans augmentera de 80% et passera de 10 à 18 millions de personnes. Malgré une espérance de vie en constante augmentation, l’état de santé des personnes âgées ne cessent de se dégrader et certaines d’entre elles deviennent incapables de s’assumer seules. Elles devraient être au nombre de 2,3 millions en 2060, soit deux fois plus qu’aujourd’hui.

Qui peut investir dans une résidence médicalisée ?

Si vous êtes à la recherche d’une solution pour défiscaliser ou investir dans le locatif ? Quelques soient vos revenus vous êtes susceptibles d’être concerné par cet investissement.

Le temps où ce genre d’investissements étaient réservé aux plus aisés d’entre nous est révolu. Aujourd’hui chacun a la capacité d’investir son argent en vue de préparer sa retraite, constituer un patrimoine et protéger sa famille. La seule nécessité : être en mesure de contracter un emprunt immobilier.

Faut-il investir dans les résidences médicalisées ?

Les avantages de ce placement financier

L’EPHAD a généralement une rentabilité plus intéressante que l’immobilier classique. À ce titre l’investissement en EHPAD est considéré comme un produit de rente.

Un marché en pleine expansion

Il s’agit donc d’un marché en pleine expansion qui jouit d’une rente garantie par l’État du fait du vieillissement de la population française et du développement du marché de la dépendance. Le nombre de ces établissements étant régi par l'État, vous êtes à priori assuré de ne pas en voir d’autres construis à proximité du vôtre.

Vous avez le choix des statuts fiscaux

Pour économiser sur ses impôts, l’investisseur en EHPAD peut choisir entre deux statuts fiscaux avantageux.

Le LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel

Les loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’immeuble et le mobilier profitent de l’amortissement, ce qui permet d’obtenir un résultat faible, voire même négatif, et donc non intégré au sein des revenus globaux.

Vous bénéficiez en outre de la possibilité de déduire des loyers perçus les frais et d’amortir le bien ainsi que le mobilier du logement. Ce statut est plus intéressant pour les investissements dans les résidences seniors à plus long terme.

Le Censi-Bouvard

La Loi Censi-Bouvard 2020 permet d’investir dans l’immobilier neuf en résidence meublée. Elle permet ainsi de réduire directement votre impôt d'un pourcentage du prix de revient de l'appartement et de récupérer la TVA de 20% sur le montant de l'investissement. La réduction d’impôt sur le revenu est équivalente à 11% du montant investi hors taxe sur 9 ans, dans la limite d’un investissement de 300 000€.

Ce statut devient intéressant en cas de placement sur une moyenne de 10 ans.

Les inconvénients

A la lecture de ces derniers éléments, investir en EHPAD peut s’avérer être particulièrement intéressant. Cependant, comme tout investissement, celui-ci comporte des risques.

La réglementation peut toujours changer

« Nul n’est censé ignorer la loi ». Cet adage s’applique aussi dans ce domaine. L’évolution permanente de la réglementation et de la législation ne date pas d’hier, elle concerne aussi tous les investissements immobiliers.

Des normes strictes

Les EHPAD, afin d’être considérés comme tels, obéissent à des normes strictes liées à une dotation de la part de l’État. C’est une convention tripartite qui est signée par l’établissement. Cela permet d’accentuer la transparence dans la gestion des structures, d’harmoniser les prestations proposées, et d’accroître la démarche qualitative.

La répartition des charges entre le propriétaire et l’exploitant

Pour vous protéger, vous devez faire preuve de vigilance lors de la signature du bail commercial avec l’exploitant. Comme tout autre contrat qui doit être dûment lu avant consentement, vous devez prendre le temps de lire le bail et veiller à ce que les articles 605 (1) et 606 (2) du Code Civil soient présents. Ils déterminent la répartition des charges entre le propriétaire et l’exploitant. Si ces derniers ne sont pas inscrits et en cas de gros travaux, la rentabilité pourrait être impactée.

Le bail commercial est très important dans votre investissement car l’exploitant est le locataire pour une durée de 9 à 12 ans. Plus il est long, plus votre investissement est sécurisé.

La dépendance aux aides de l’État par les locataires

Les loyers demandés aux pensionnaires sont tout de même élevés. Ces locataires doivent donc avoir bien préparé leur retraite. Il faut savoir que ces loyers sont en partie couverts par les aides sociales de l’État et par les pensions de retraites. Si ces dernières venaient à se réduire, les gestionnaires pourraient être obligés de baisser les tarifs, réduisant d’autant votre rentabilité d’investisseur. Cet aspect doit réfléchi lors de votre prise de décision.

L’investissement immobilier, d’une manière générale, reste un bon moyen de générer des revenus complémentaires, ou pour toute autre raison qui vous incombe. Aussi, la réduction d’impôt qui en découle est un net avantage à prendre en considération dans votre stratégie patrimoniale.

Alors dans quel EHPAD investir ? Nous direz-vous !

Dans un établissement de qualité, avec un gestionnaire de confiance. La taille, la solidité et la transparence d’un gestionnaire constituent des garanties supplémentaires.

L’emplacement géographique du bien est aussi très important :

Pas de concurrence trop directe
Que la zone soit adaptée à ce type d’investissement.

De façon générale, l’EHPAD doit se situer dans une zone géographique où vivent suffisamment de personnes âgées et être bien desservie par les autoroutes ou les transports en commun. Les EHPAD à Marseille par exemple sont très demandés.

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