Loueur en meublé et TVA : Ce qu'il faut savoir

La location meublée en résidence-service relève de plein droit de la TVA à condition que les recettes tirées de l’activité locative excèdent 32 900 € par an (seuil 2016) ou que le loueur décide lui-même d’opter pour la TVA (voir notre article MICRO BIC ou REEL SIMPLIFIE). 

Ce dernier cas est courant dans la mesure où les loueurs en meublé optent corrélativement pour une comptabilité au régime réel leur permettant de déduire fiscalement les amortissements relatifs au logement mis en location. 

Dès l’activité locative assujettie à la TVA, le redevable est en droit d’obtenir du trésor public le remboursement de la taxe ayant pesé sur son acquisition et sur les frais de notaire s’y rattachant, mais aussi sur les travaux réalisés ultérieurement ou le mobilier renouvelé durant l’exercice. 

Le remboursement de TVA sur acquisition, émoluments notaire et mobilier s’accompagne de l’obligation de reversion de la quote-part de TVA inhérente aux loyers perçus par le loueur meublé au titre de l’exécution de son bail commercial. Le reversement de la TVA collectée s’opère généralement une fois par an, en fin d’exercice comptable.  Rappelons que les taux de TVA encaissée sur loyers peuvent varier selon la destination de la résidence-services. Ainsi, la TVA applicable aux loyers issus de l’exploitation d’une résidence étudiante s’établira à 10% alors que les loyers versés dans le cadre de l’exploitation d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) bénéficient du taux réduit à 5,5%. Notons aussi que la location simultanée d’emplacement de stationnement relève du taux normal de TVA à 20%. La ventilation doit figurer sur la facturation avec mention de TVA. 

OBLIGATION DE MAINTENIR L’ASSUJETTISSEMENT TVA PENDANT 20 ANS…

Le principe de la régularisation de TVA est rappelé à l’article 207.1 de l’annexe II du Code Général des Impôts. Le remboursement obtenu initialement, à l’achat du bien, est réputé définitivement acquis pour son bénéficiaire. 

Ceci posé, l’administration fiscale est en droit de procéder au rappel de la TVA manquante dans le cas où l’objet du remboursement, ici un bien immobilier, sortirait du champ d’application de la TVA dans un délai de 20 ans à compter de son acquisition ou de sa livraison si elle est postérieure. La rupture de la chaîne de TVA peut prendre la forme d’une vente anticipée ou d’un changement d’option volontaire. 

…MAIS SANS INCIDENCE POUR LA REVENTE 

Le bénéficiaire d’un remboursement de TVA, ou le repreneur d’un logement ayant fait l’objet d’un remboursement initial de TVA, peut revendre à tout moment son bien sans avoir à reverser les vingtièmes de TVA restant à courir. Ce principe, codifié à l’article 257 bis du Code Général des Impôts, permet à un redevable à la TVA de céder à titre onéreux ou gratuit (donation partage) son logement assorti du bail commercial à une personne qui en poursuivra l’exécution et, à ce titre, sera elle-même assujettie à la TVA. On parlera alors de la « continuité du cédant » ouvrant droit à la dispense de reversion de TVA entre deux redevables. L’opération de vente s’effectuera hors taxe. A noter que la transmission (à titre onéreuse ou gratuite) au cours des 20 années n’a pas pour effet la remise à zéro des délais de régularisation. Chaque repreneur successif est redevable de la fraction de TVA initiale, à proportion de la durée de régularisation non encore courue.  

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