Rentabilité des investissements locatifs - Location nue ou location meublée ?

La réglementation des coûts de gestion locative et l’alourdissement du traitement fiscal des loyers pèsent constamment sur les rendements locatifs des logements mis en location directement auprès des particuliers. Cette tendance promet de s’accentuer au regard des besoins croissants en recettes fiscales pour nos finances publiques, a fortiori sur des revenus issus d’un patrimoine immobilier.

Tel n’est pas le cas de la location meublée en résidence gérée dont la pertinence du principe réside dans la location d’appartements à un exploitant professionnel et non directement un particulier. La majeure partie des coûts de gestion se trouve alors absorbée par l’exploitant professionnel qui réalise de manière effective l’activité de location auprès de l’occupant du logement. Seule la taxe foncière et certaines charges dites non récupérables incombent réellement au bailleur. Aucun frais d’état des lieux d’entrée ou de sortie, aucun frais pour rédaction des baux, aucun frais de recherche de locataires...

La limitation des charges combinée à une fiscalité avantageuse favorise évidemment les rendements locatifs, en voici un exemple illustré :

Nos investisseurs cherchent à investir dans l’immobilier locatif sur Lyon, plus précisément dans le 3^ème arrondissement dont ils connaissent bien l’environnement et l’attractivité.  Leur choix se fixe sur l’achat d’un studio étudiant de 19 m2 habitables pour des raisons budgétaires. A typologie et situation équivalentes, voici les 2 offres qui ont retenues leur attention (prix inspirés d’offres réelles):

Achat studio classique à 88 000 €
Mise en location au 1^er janvier 2013

• Loyer 520 € / mois
• Risques locatifs existants induisant la souscription d’une assurance carence, vacance, détériorations, loyers impayés (coût entre 6 et 8% selon contrat) soit entre 30 et 45 € / mois, environ 480 € / an
• Périodicité des loyers 12 mois/an , soit 520 x 12 = 6240 € / an.
• Charges locatives usuelles dites non-récupérables, approximativement 5%, soit 26 € / mois (312 € / an).
• Taxe foncière sur les propriétés bâties, soit 488 € en 2014.

Achat studio meublé dans résidence gérée à 68000 €
Mise en location au 1^er janvier 2013

• Loyer 285 € / mois
• Risques locatifs inexistants. Pas de gestion. Pas d’assurances.
• Périodicité loyers année 12 mois/ 12 mois, soit 285 x 12 = 3420 €
• Charges non-récupérables. Charges récupérables payées directement par exploitant. Soit uniquement 18 € / mois ( 216 € / an)
• Taxe foncière sur les propriétés bâties hors Taxe ordure ménagère, soit 410 € / an
• Aucune fiscalité des revenus locatifs à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Il ressort de ce comparatif rapide que la rente locative annuelle perçue nette de charges mais avant impôt s’élève à :

• 4952 € pour l’appartement loué classiquement par bail d’habitation et mandat de gestion administrateur de biens
• 2794 € pour l’appartement loué en résidence gérée par bail commercial à un exploitant professionnel.

A ces revenus viennent s’appliquer la fiscalité sur les revenus locatifs (voir notre article LMNP : vos loyers non-imposés) :

Ce même couple avec 2 enfants déclare 70 000 € de revenus annuels nets imposables, soit une tranche marginale d’imposition de 30 % , et doit s’acquitter en 2014 d’un impôt de 6838 € au titre de sa déclaration de revenus 2013 ( hors déductions , réductions ou crédits d’impôts).

Si le couple avait acquis comptant l’un ou l’autre de ces 2 biens sur Lyon en 2013, les revenus complémentaires obtenus par la mise en location auraient été traités de la manière suivante :

Si achat et location étudiante studio nu

•  4952 € de revenus fonciers nouveaux à compter du 1er janvier 2013

Additionnés aux revenus nets d’activité (70 000 €) , le couple devra s’acquitter en 2014 d’un impôt de 9092 € , dont 768 € de prélèvements sociaux , soit 2254 € d’impôt supplémentaire.Infine , le revenu locatif net de charges et net d’impot est de 2698 € / an.

Si achat et location en résidence étudiante gérée

• 2794 € de revenus BIC nouveaux à compter du 1er janvier 2013


La valeur fiscale des loyers est totalement neutralisée en 2013 par l’amortissement linéaire, soit 0 € d’impôt sur le revenu et 0 € de prélèvements sociaux.
Le couple devra s’acquitter en 2014 d’un impôt de 6838 € , alors même qu’il aura perçu 2762 € de revenus locatifs complémentaires. Infine , le revenu locatif net de charges et net d’impôt est de 2794 € / an.

En conclusion, le revenu locatif net de charges et net d’impôt est de 2794 € / an en location gérée contre 2698 € en location nue, soit approximativement un loyer supérieur de + 3,5 %/ an pour les loyers en résidence gérée, sans oublier le différentiel initial de 30 % sur le prix d’achat originel (88 000 € contre 68 000 €).

Le marché de la revente de logements à usage locatif permet, au regard des critères sécuritaires, financiers et fiscaux, de dresser un comparatif avantageux à l’endroit des locations meublées en résidences gérées. Ceci posé, la présence du bail commercial noué avec un locataire professionnel ne dispense pas l’investisseur d’une analyse rigoureuse de l’environnement et de la qualité intrinsèque du bien convoité. Voir notre article statut de loueur meublé (LMNP) : un cadre locatif sécurisé sous réserve des bons choix

*Fiscalité des revenus locatifs soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, soit une fiscalisation comprise entre 5,5% et 45 % au titre de l’IR 2013 + 15,5 % PS

Retour