LMNP : vos loyers non imposés !

LMNP ancien : application du régime des amortissements

Pour rappel, les biens de type LMNP ancien ou LMNP occasion sont des biens immobiliers déjà livrés, en exploitation et situés dans des résidences avec services (EHPAD, étudiant, affaire...).

Aboutir à une non imposition des loyers perçus est la conséquence de l’application du régime des amortissements linéaires. Ce régime est en réalité une règle comptable de droit commun calquée sur la fiscalité des artisans et commerçants. Le régime des amortissements présente donc l’avantage de ne pas être un regime dérogatoire susceptible de remise en cause à tout moment au grès des sensibilités politiques en place ou aux ajustements conjoncturels .

C’est l’article 39 C II du Code Général des Impôts qui définit les contours d’application de la règle des amortissements. Il est ainsi possible pour tout propriétaire d’une location meublée de déduire non seulement l’intégralité de ses charges (ex : taxe foncière) mais également d’amortir la valeur de l’immeuble et des meubles qui garnissent le logement.

Le montant des déductions de charges autorisées ajouté au montant des amortissements comptabilisés va dès lors contribuer à l’annulation partielle ou totale de l’imposition sur les bénéfices !  On parle d’une neutralisation de l’imposition normalement due par le propriétaire au titre des loyers perçus. La durée de la non imposition des loyers peut varier selon le montage financier (paiement comptant, apport, emprunt sur la totalité) entre 7 et 25 années.

Censi Bouvard ou amortissements  ?

Percevoir des loyers non imposés grâce au jeu des amortissements est également possible dans le cadre du dispositif Censi Bouvard.

Peu le savent mais le dispositif Censi Bouvard (qui a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2016) offre la faculté à l’investisseur de pouvoir choisir entre l’option « réduction d’impôt » et celle du régime des amortissements. La réduction d’impôt n’est donc pas forcément une fin en soi pour l’investisseur qui peut, en fonction de son profil et de ses objectifs,  préférer percevoir des loyers non imposés durant un certain nombre d’années.

Il est souvent judicieux de prendre le temps de la réflexion car le choix fait par l’investisseur entre « réduction d’impôt » et « amortissement » (au moment du dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle l’activité de location meublée a effectivement débutée) est irrévocable aux yeux de l’administration fiscale.

A savoir : la revente lmnp d’un bien acquis en Censi Bouvard avec option « réduction d’impôt » peut ainsi avoir des conséquences pour l’investisseur dès lors qu’elle intervient avant le délai légal de conservation des 9 ans.

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