Amortissement de l'usufruit d'un logement meublé

"Une précision nécessaire en matière d'amortissement" vient d'être rappelée par les juges administratifs s'agissant du traitement comptable et fiscal réservé au droit dont est titulaire l'usufruitier d'un bien immobilier donné à la location meublée. 

S'il a encore été réaffirmé récemment, dans une réponse ministérielle du 14 décembre 2017 (réponse. Frassa n° 1405), que l'usufruit ne pouvait pas faire l'objet d'un amortissement au sens de l'article 39 C du CGI, faute d'inscription à l'actif immobilisé, il n'en demeure pas moins qu'un usufruit viager voit sa valeur économique décroître au regard de l'âge de l'usufruitier et de son espérance de vie à compter de son acquisition, comme l'a rappelé la cour administrative d'appel de Nancy le 22 février 2018.  Explications

En application d'une jurisprudence constante, reprise par la doctrine administrative, seul le nu-propriétaire peut inscrire à l'actif immobilisé de son activité de location meublée un bien dont la propriété est démembrée (BOI-BIC-AMT-10-20 n° 260). Dès lors, pour l'usufruitier, aucun amortissement en compensation de la dépréciation de l'actif ne peut logiquement être retenu. 

En revanche, et c'est ce que conclu la cour administrative de Nancy, l'usufruit viager d'un immeuble présente bien un caractère dépréciatif dans le temps au regard de l'âge de l'usufruitier et de son espérance à compter de son acquisition. La cour précise à cet égard que l'amortissement du droit relatif à l'usufruit peut valablement être retenu à concurrence du nombre d'années restantes statistiquement à son détenteur, notamment par référence aux tables de mortalité publiées par l'Insee. 

L'analyse de la Cour d'Appel de Nancy rejoint ainsi les décisions antérieurement prononcées par d'autres tribunaux administratifs tels que celui de Paris en 2009 (TA Paris 6-7-2009), de Poitiers (TA Poitiers 21-11-1996) et dernièrement celui Strasbourg (TA Strasbourg 14-03-2017). 

En attendant la position du conseil d'État sur le sujet, la tendance visant à la reconnaissance du droit à amortissement usufruitier semble se dégager.