La liste des questions suivantes n’est pas exhaustive mais assez représentative des interrogations régulièrement
soulevées par nos clients investisseurs à propos du LMNP occasion.
Les loyers vous sont versés par le gestionnaire de la résidence dans laquelle votre logement est situé.
Exemple : Lamy résidences, Pierre & Vacances, Adagio…
Les loyers vous sont garantis car versés par le gestionnaire de la résidence (personne morale) avec lequel vous avez conclu un bail commercial .
Le gestionnaire porte la responsabilité du règlement des loyers à bonne date, indépendamment de l’occupation effective de votre logement
Vos loyers sont automatiquement revalorisés selon un indice et une périodicité prévus dans le bail commercial. Vos loyers suivent le plus souvent l’indice de revalorisation des loyers (IRL) indexé sur les prix à la consommation (INSEE).
Exemple : au 3ème trimestre 2011, l’indice de référence des loyers a ainsi augmenté de 1,90% sur 1 an (source INSEE)
La location meublée offre aux propriétaires de ce type de logement un cadre fiscal très avantageux leur permettant d’aboutir à l’annulation partielle ou totale de l’imposition sur les bénéfices tirés des loyers qu’ils perçoivent (article 39 C II du Code Général des Impôts).
Comment expliquer la non imposition partielle ou totale sur mes revenus tirés de mes loyers? Le propriétaire est autorisé à déduire l’intégralité de ses charges mais possède également la faculté de pouvoir amortir la valeur des meubles et immeubles.
Exemple : vous investissez au 1er janvier 2012 dans un logement meublé pour un montant de
68 965 € tout frais compris (frais de notaire, frais d’hypothèque et bancaire).
Ce logement meublé vous génère un loyer annuel garanti de 3 187 € (loyer revalorisé automatiquement tous les 3 ans à 3%).
Pour financer ce projet, vous empruntez la totalité du montant (68 965 €) sur 15 ans au taux de 4.45%, assurance incluse.
Vos revenus (loyers perçus) tirés de votre activité de location meublée seront NON IMPOSABLES jusqu’en 2041, soit 29 ans de non imposition…
La recherche d’un occupant ainsi que sa gestion incombent au seul gestionnaire de la résidence dans laquelle est situé votre logement. Vous n’avez aucun lien, ni juridique, ni financier, avec l’occupant de votre logement mis en place par le gestionnaire.
Le fait que votre logement ne soit pas occupé de manière permanente est sans incidence sur le règlement de vos loyers.
En effet, au regard du bail commercial que vous avez signé avec le gestionnaire, ce dernier est tenu de vous verser les loyers quelque soit l’occupation effective de votre logement.
Exemple : vous êtes propriétaire d’un studio meublé situé dans une résidence services étudiante. Si l’étudiant, qui réside dans votre logement durant les 9 mois de l’année universitaire, souhaite quitter les lieux à la fin de son cursus, les loyers correspondants au trimestre de non occupation vous seront quand même versés par le gestionnaire.
Seules les charges dites de propriété vous incombent. Il s’agit des impôts et charges découlant de votre statut de propriétaire au rang desquelles la taxe foncière et certaines charges de copropriété (honoraires de syndic par exemple).
Les charges usuelles récupérables sont quant à elles supportées par le gestionnaire de la résidence.
Ce partage des coûts entre gestionnaire et propriétaire est particulièrement favorable aux propriétaires de logements meublés (une mise en location classique d’un logement nu fait par exemple supporter au seul propriétaire l’intégralité des charges).
Vous êtes libre de vendre votre logement à tout moment, sans considération de la durée restante du bail commercial. Cependant, afin d’éviter tout frais de résiliation, le logement devra être revendu avec reprise du bail commercial en cours par le futur propriétaire.
Vous ne pouvez pas occuper votre logement à titre personnel.
La location meublée régie par bail commercial exige une totale séparation entre votre rôle de propriétaire et l’occupation de votre logement.
Toutefois, dès lors que le gestionnaire est saisi d’une demande de cet ordre émanant d’un propriétaire, il peut, en fonction des disponibilités dans la résidence et à sa discrétion, accepter d’y faire droit. A noter que dans ce cas, le propriétaire devra tout comme un locataire s’acquitter du loyer auprès du gestionnaire (sauf dans le cas des périodes d’occupation prévues au bail commercial).
La location est qualifiée de « meublée » dès lors que l’occupant peut non seulement bénéficier d’un logement, mais aussi de la mise à disposition de meubles et objets mobiliers en qualité et quantité suffisante pour y vivre de façon permanente ou temporaire et y accomplir les actes de la vie courante.
Exemple : table, chaises, bureau, étagères, placards, lit, réfrigérateur, plaques de cuisson, four micro-ondes…
Les résidences services offrent à leurs occupants des prestations para-hôtelières similaires à celles proposées par les établissements hôteliers classiques (type Mercure, Novotel) au rang desquelles :
- Petit-déjeuner
- Accès internet
- Nettoyage régulier des locaux
- Fourniture de linge de maison
- Réception de la clientèle
A noter que la fourniture des services est à la charge exclusive du gestionnaire de la résidence.
La rencontre et le suivi de nos clients vendeurs nous permettent aujourd’hui d’établir les motifs de revente les plus fréquemment invoqués parmi lesquels :
- Succession
- Divorce
- Perte d’emploi
- Mutation à l’étranger
- Arbitrage patrimonial
- Besoin de liquidités en vue de la réalisation d’un projet
